继广州、上海后，北京楼市终于迎来限购政策优化。

2月6日，北京调整通州区购房政策，具备北京购房资格的四类家庭，可在通州区购买1套商品住房。

新政最大的变化是对在通州落户和就业的家庭，取消了在通州落户、社保或纳税需满3年的要求，只要符合北京整体限购政策即可在通州购1套房。

接受证券时报记者采访的业内人士认为，北京通州区限购政策的微调幅度远不如上海、广州等一线城市，目前看，北京限购政策依然是全国最严格的。新政虽然不会导致市场大涨，但有望影响通州成交量放大，春节后北京楼市出现“小阳春”的可能性较大。

北京通州区调整住房限购政策

2月6日，北京市住建委、通州区政府联合发布《关于调整通州区商品住房销售政策的通知》。

其中提出，具有北京市购房资格且符合以下条件之一的家庭，可在通州区购买1套商品住房：

一是在北京市未拥有住房的京籍居民家庭。

二是在北京市已拥有1套住房的通州区户籍居民家庭。

三是在北京市已拥有1套住房，与在通州区注册或经营的企业、疏解搬迁至通州区的党政机关、企事业单位存在劳动关系的京籍居民家庭。

四是在北京市未拥有住房，与在通州区注册或经营的企业、疏解搬迁至通州区的企事业单位存在劳动关系的非京籍居民家庭。

据了解，北京此前一直执行最严格的限购政策，其中，通州区更是执行“双限”政策。根据2015年8月北京住建委、通州区政府出台的《关于加强通州区商品住房销售管理的通知》，除了在北京无房的京籍家庭可以购1套通州住房外，在北京有1套房的京籍家庭，需要在通州落户3年(含)以上，或近3年在通州连续缴纳社保或个税，才能购买通州的房子；在北京无房的非京籍家庭，需要在京缴纳近5年社保或个税的基础上，在通州连续缴纳近3年社保或个税，才能购买通州的房子。

此次新政最大的变化是，对在通州落户和就业的家庭，取消了在通州落户、社保或纳税需满3年的要求，只要符合北京整体限购政策即可在通州购1套房。

春节后市场有望出现小阳春

在北京此次政策发布前，广州、上海均发布楼市松绑政策。

1月27日，广州市发布《关于进一步优化广州市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》提出，优化调整限购政策。在限购区域范围内，购买建筑面积120平方米以上（不含120平方米）住房，不纳入限购范围。

1月30日，上海市住房和城乡建设管理委员会、上海市房屋管理局联合印发《关于优化本市住房限购政策的通知》，《通知》明确自1月31日起，在上海市连续缴纳社会保险或个人所得税已满5年及以上的非本市户籍居民，可在外环以外区域（崇明区除外）限购1套住房，以更好满足居民合理住房需求，促进区域职住平衡、产城融合。

中原地产首席分析师张大伟指出，北京通州的限购政策之前有过一次轻微的调整，台湖、马驹桥地区因为划归北京经济技术开发区管理而解除“双限”，其他区域已经执行了近9年的“双限”政策。从市场数据看，通州楼市成交明显被“双限”政策影响，2015年开启“双限”后，成交量出现了大幅下调。

“通州之所以‘双限’，是因为当年市场炒房氛围浓郁，规划的特大利好导致房价突然大涨。如今，通州楼市已经非常稳定，完全不具备炒房的市场条件，即使取消了‘双限’，通州区依然执行北京的限购政策。” 张大伟说，通州限购的微调幅度远不如上海、广州等一线城市，目前看，北京限购政策依然是全国最严格的。

合硕机构首席分析师郭毅也对证券时报记者表示，北京通州区限购松绑传闻已久，但相较全面取消“双限”，此次新政仅放宽了针对符合资格家庭取消3 年通州社保纳税的要求，政策宽松未达预期。

郭毅指出，近两年，北京通州区新房供应大幅增加，去年新增商品住宅6338套，是2022年的2.6倍，新房商品住宅存量达9295套，静态去化周期26个月，远超10—12个月的市场合理水平。二手房市场方面，通州区挂牌房源在万套左右，房价处于低位，整体成交均价在每平方米3.7万—3.8万元区间，连续多年每年超千亿的城市副中心建设投资，并未体现到楼市，通州二手房价远低于真实市场价值。

“综合新房和二手房市场的量价及库存表现来看，就算通州放宽限购，拉动力度也会较为有限，虽有望对成交形成短期拉升，但难以形成持续效果。”郭毅对证券时报记者说，从价格来看，新房在售项目短期会收紧折扣，但高库存压力下，为保障流通速度，成交价格很可能保持稳定。二手房挂牌房源也会出现报价的上调，但实际成交价格大概率仅微幅上涨。

张大伟则认为，虽然通州“双限”的取消不会导致市场大涨，但这一政策有望影响通州成交量出现明显放大。另外，后续限购政策的继续微调也存在很大可能性，整体看，2024年春节后出现市场“小阳春”的可能性较大。

责编：万健祎

校对：苏焕文